各所で土地区画整理事業が進み、田園都市線延伸区間の建設に着手するなかで当社は、鉄道開通後の街づくりについて一歩踏み込んだ検討に着手することとなった。延伸線建設にかかわる多大な投資を回収していくには、沿線地域の人口増と定着が必須であり、この成果いかんでは経営の屋台骨に影響が及ぶからである。当社は地域開発と鉄道事業を両輪としており、誕生して間もないこの街をどう発展させていくかが問われていた。

1964（昭和39）年4月に当社のほか、東急国際ホテル、東横（現、東急百貨店）、東京通運、東急不動産、五島育英会の5関連会社・法人の参加を得て田園都市線総合開発委員会が設置された。同委員会では五島昇社長が提唱した40万人都市の建設、つまり、田園都市線沿線人口40万人を実現するため、鉄道建設、バス路線・石油販売事業開発、貨物運送施設建設、教育・文化施設建設、ショッピング施設建設、娯楽施設建設、住宅地開発をテーマとする7つの分科会で議論を進め、提言内容をまとめて1965年4月に答申した。現状のまま人口の自然増に任せていれば沿線人口40万人達成には遠く及ばないこと、これを実現するには大学の誘致、公共住宅や社宅の建設、地権者への土地活用、公共公益施設（警察、学校、地方公共団体の出張所など）の誘致を働きかけるなど、多面的な取り組みが重要であるという認識が共有された。

当社で初めての事業本部制が敷かれた1965年6月の組織改正では、開発事業本部のなかに開発事業部を新設。同部に開発課、付帯事業課、不動産活用課の3課を設けて、この内開発課が人口誘致策の企画実施を進めることとなった。開発課は街づくりに経験と実績のある日本住宅公団（現、独立行政法人都市再生機構）および建築家・菊竹清訓の助言と指導を受けた。この結果、日本住宅公団からは、市街地住宅（店舗やオフィス付きの集合住宅）の建設が人口誘致策に効果的との助言を受け、後述する青葉台市街地住宅の建設に結びついた。

菊竹清訓は、塔状都市や海上都市など都市づくりの構想にかかわってきた建築家である。同建築事務所と当社が共同で東急開発ビジョン研究会を発足させ、都市づくりの方法論について議論を重ねた。その結果として生まれたのが「ペアシティ計画」（地元特産の梨〈Pear〉に由来する）である。

同計画についての詳細は省くが、生物が代謝を続けながら成長・進化していくように、都市や建築もまた時代に応じて新陳代謝を重ねながら発展していく有機体であるべき、とする菊竹の考え方（メタボリズム理論）を採り入れた点に特徴がある。それは、最初から完成形の都市像を決めつけるのではなく、都市を「拠点」と「ネットワーク」の段階的発展ととらえ、ある程度計画したものと、自然発生的なものの両方を許容しながら、都市の発展形成を誘発させる拠点を段階的に投入し、都市の成長を促していこうとする「チャンネル開発方式」という考え方であった。

「ペアシティ計画」は、1966年3月から4月に日本橋の白木屋で開催された「多摩田園都市展」で全容が紹介され、マスメディアでも取り上げられて大きな反響を呼び、国内外の見学者が現地を訪れる契機となった。「ペアシティ計画」は現実に進みつつある土地区画整理事業と必ずしも整合性がとれたものではなく、拠点として構想された高さ330mのペアシティ・タワー（住宅、商業、オフィス、ホテルなどで構成された超高層ビル）も実現には至らなかった。しかし、駅前に複合機能を有するプラーザビルをつくり、地域内外を結ぶ道路と地域内の道路、それぞれ性格の異なる道路を整備し、ショッピングコリドール（回廊性のある商業ゾーン）を形成して都市発展の基盤を形成するという初期段階の計画はおおむね実行に移され、新都市は徐々に姿を現していくのである。

1965（昭和40）年12月、当社は分譲地の購入者を対象とする現地のサービス窓口として、鷺沼駅前に「田園都市サービスセンター」を開設した。その業務内容は、住宅建築に伴う相談から引っ越し業者の斡旋、水道・ガスなどの申し込み手続き、家具・インテリア商品などの展示であった。これに続いて1966年8月には、青葉台駅前にも「東急青葉台サービスセンター」を設けた。後者は三角形をかたどった斬新なデザインの建物で、新都市にふさわしいシンボル的な存在となった。

1966年4月1日に田園都市線溝の口～長津田間が開通し、当社は開通当日から10日間にわたって開通記念セールを実施し、分譲地61区画と建売住宅70戸の売り出しを行った。販売の受付は前述のサービスセンターと本社田園都市部販売課を窓口としたが、開通前からの評判通り応募者が多く、購入者は抽選により決定することとした。抽選倍率は分譲地が26.2倍、建売住宅が12倍であった。セール後も一部地域で販売を継続すると共に、法人向けに集合住宅用地や店舗などの施設用地を販売した。続いて1967年7月からは長津田ニュータウンと藤が丘駅が最寄りの下谷本第二地区でも開通1周年記念セールを実施した。分譲地と建売住宅合計の売上高は、記念セールも含め、1966年度と1967年度共に50億円超であった。

この間、サービスセンターの役割も増した。1966年9月に「田園都市サービスセンター」を「鷺沼サービスセンター」と改め、同センターが第1、第2ブロックを、「青葉台サービスセンター」が第3、第4ブロックを担当することとし、分譲地購入者へのアフターサービス、地元住民の開発相談、住民利便施設の提供などの機能を追加して、住宅建築の促進を図った。「青葉台サービスセンター」では、東急不動産、東急建設、東光ストアなどの関連会社だけでなく、ハウスメーカーや自動車ディーラー、銀行などからも協力を得て各サービスの窓口を設置するなどした。

1968年度からは分譲地販売を、東急不動産を通じて行うこととした。1967年下期に同社が手がける第4ブロックの小川第一地区の土地分譲が始まり、当社と東急不動産の両社が多摩田園都市の分譲地の販売を手がけることとなったため、販売窓口を一本化するのが主な趣旨であった。ものづくりに例えるならば、当社は分譲地という商品を作るメーカー、東急不動産はこれを販売するディーラーという格好となった。

人口増には、社有地を活用した、日本住宅公団（以下、公団）や神奈川県住宅供給公社（以下、県公社）による市街地住宅（店舗・事務所併用集合住宅）の建設も寄与した。これは、公団あるいは県公社が借地人となって建物を建設し、施設部分（店舗・事務所）は土地所有者である当社へ長期割賦で譲渡し、住宅部分は公団あるいは県公社が借地権付きで取得するものであった。

第1弾となったのが公団による青葉台駅前の市街地住宅である。公団では、1〜2階をショッピング施設など、3階以上を住宅とした集合住宅の建設を街づくりの第一歩とする考え方を持っており、当社に対しても積極的な取り組みを要請していた。当社では、公団資金を利用できること、都市施設（生活支援施設）を早期に整備できること、一定規模の人口誘致が図れるなどのメリットに着目して、公団の考えを受け入れることとした。これが1967年9月に竣工した3棟からなる青葉台プラーザビル（現、青葉台東急スクエアの一部）である。住宅部分は公団が賃貸住宅として一般に賃貸し、当社が所有する商業部分には、東横が設立した子会社による東光フードマートと東光ホームマート（のちの東急バラエティストア、第4章コラムを参照）を核とする「青葉台ショッピングセンター」を開業させた。

1968年3月には青葉台プラーザビルに続いて、たまプラーザ駅前ビルが竣工した。これは青葉台と同様に市街地住宅として県公社が建てたもので、1階と地下1階を商業施設とし、地下2階には多摩田園都市で初めての地下駐車場を設けた。住宅部分は県公社による地上権付きの分譲住宅となり、当社は地上権設定の権利金を収受した。また、当社所有となる商業部分を「たまプラーザショッピングセンター」（後述する1982年開業の「たまプラーザ東急SC」とは別の施設）として開業、青葉台と同様に東光フードマートと東光ホームマートが出店した。

さらに、青葉台では1961年から1962年にかけて、駅北側の小高い丘の上に県公社による集合住宅18棟（現、桜台団地）、青葉台プラーザビルの背後に公団による田園青葉台団地18棟の建設が進んだ。駅南側では住宅金融公庫適用の分譲住宅105戸が建ち並ぶなど、多摩田園都市のなかでも住宅開発が急ピッチで進む地域となった。たまプラーザでは、1968年のたまプラーザ駅前ビルの竣工と同時期に、公団のたまプラーザ団地42棟、総戸数1254戸が完成。これを機に、たまプラーザ駅の乗降客数が一気に増加した。

人口40万人都市への成長のため、当社も中高層分譲住宅の建設を進め、そのネーミングには「東急ドエル」が用いられた。ドエルの語源は古代スカンジナビア語のdvellioであり、「とどまる」「永住する」「しっかりと大地に足をつけて住む」などの意味合いであった。

建設手法としては、地上権対価方式を採用した。これは、土地活用のノウハウや資金力が乏しい地元地権者の土地活用を支援するために考案した方式だった。具体的には、地元地権者と当社で分譲住宅の建設を前提とする地上権設定契約を締結したうえで、当社が分譲住宅または店舗付き分譲住宅を建設し、地上権設定の対価として土地所有者に住宅と店舗の一部を譲渡、残りの住宅と店舗は、当社が地上権付き物件として一般に分譲するものであった。地元地権者にとっては土地を提供するだけで店舗や住宅の一部が手に入り、その後賃貸収入を確保できるメリットがあった。当社にとっても開発地域の大部分を占める地元地権者の土地活用は40万人都市の形成に不可欠であり、地元との共創を重視した取り組みであった。

「東急ドエル」として最初の着工事例となったのは、1967年11月に完成した鷺沼東急アパート（60戸＋店舗）である。土地区画整理後の土地利用に頭を悩ませていた地元地権者の関心は高く、東急ドエルの建設は1972年10月完成の宮前平ビレッジまで合計19件（住宅戸数合計1632戸）で、地元地権者が提供した土地の総面積は5万8509㎡に及んだ。このなかには複数の地元地権者が共同で土地を提供したもの、地元地権者と当社所有地と共同で利用したものもあった。その一つ、1969年に竣工した桜台ビレッジは、勾配が強い傾斜地の特徴を活かした建築デザインとし、1969年度の神奈川県優良建築コンクール優秀賞を受賞した。

また1969年11月には、今日では一般的な分譲マンションである土地建物の所有権付きの分譲集合住宅第1号物件「桜台コートビレッジ」の建設に着手する。これについては後述する。

また各地で、寮・社宅の建設も相次いだ。当社は土地活用に悩みを持つ地元地権者を対象に、一括賃貸方式による中高層住宅の建設も提案し、これを進めた。希望する地元地権者に代わって当社が、寮や社宅を用途とした法人向けの賃貸集合住宅を建設すると共に、利用法人のあっせんから建設資金の立て替え、ローン保証などいっさいの手続きを行い、法人からの賃貸収入をローンの返済に充てる方法である。地元地権者は法人と賃貸借契約を締結する一方、地元地権者のローン保証は当社が引き受けたため、安定的な収入を希望する地元地権者に好評であった。この方式による集合住宅は1969年度から1972年度にかけ合計17件（独身寮577室、社宅724戸）が建設され、いずれも大手企業の寮や社宅として活用された。

なお、当社が直接行う賃貸住宅事業は近年のことであり、これについては後述する。

こうしてさまざまな新機軸を打ち出しながら人口誘致に努め、1966年1月時点で4万7236人だった多摩田園都市の人口は、1970年1月時点で10万3543人となった。

都市生活に不可欠な電気・ガス・上水道の整備については1961（昭和36）年以降、東京電力や東京ガス、地元自治体に協力を要請、ちょうど関係各機関が拡張計画を進めていたこともあって受け入れられ、所要の工事が行われた。

人口急増の最中にあった川崎市は、上水道拡張計画において市内西部方面への配水施設として宮崎配水池の設置を計画したが、この場所が、土地区画整理組合を設立したばかりの土橋地区内で、鷺沼駅の建設予定地に近いところであった。自然流下による配水には同地が最適地とされたため、当社は組合の利害を取りまとめて市当局と調整を図り、配水池の用地は市の買収によって確保すること、無人の配水池のみではなく、地域住民にも親しまれる水道公園といった集客施設を併設することを要望。この結果、配水池の上に市営の鷺沼プールが併設されることとなった。

こうした基本インフラ整備もさることながら、当社は田園都市線総合開発委員会の答申にあったように、住民の利便に供するため各種生活支援施設の誘致が緊急の課題であると考えていた。具体的には、商業施設、医療施設、行政施設（郵便局、交番、消防署など）、教育施設、通信施設などである。

商業施設についてはまず、東急グループの一員である東横および東光ストアに出店の協力を申し入れた。流通部門に関する変遷は詳細を省くが、当初は東光ストアによる小規模の売店が野川地区と恩田地区に設置されたあと、1966年7月に青葉台駅前の高架下に東横の子会社による東光フードマート青葉台店が開店。1967年7月には、公団が建設した青葉台プラーザビル内に青葉台ショッピングセンターが設けられ、日用雑貨や家具を扱う東光ホームマート、高架下から移転した東光フードマート、東急造園、東急リネン・サプライ（クリーニング店）のほか、銀行や飲食店、インテリア店、電器店、レコード店、書店、美容室など多様な商業施設が出揃った。これと前後して藤が丘、たまプラーザでも同等のショッピングセンターがオープンしたほか、前述のように店舗付き集合住宅の建設に伴って商業施設については一定程度の充足が図られた。

医療施設については、駅に近い社有地にクリニックセンターを設け、内科や外科、歯科、耳鼻科などの個人医院を誘致した。誘致にあたっては若干の便宜を図って安価な分譲価格を設定、契約後2年以内の医院開業を要請した。当初は開業しても週の半分、あるいは午前のみ・午後のみしか診療を行わない医院が多かったが、人口増加に伴って解消され、住宅地周辺での開業も見られるようになった。また、1967年に藤が丘駅至近の土地を昭和大学に譲渡、1975年11月に昭和大学藤が丘病院が開院した。病床数は547床で、田園都市線沿線随一の規模となる総合病院となった。

行政施設は、既存の集落周辺に点在していたが、田園都市線の各駅からは遠いため、当局に駅周辺での設置を働きかけた。そのはじめとなったのは1967年に新設された青葉台郵便局と、鷺沼と青葉台両駅前の交番で、この内交番については東急青葉台サービスセンター内に設けた警察官立寄所から始まり、間もなく主要駅近くに警察官派出所が設置された。消防派出所は1970年2月に高津消防署宮崎出張所が設置されたのが始まりとなった。

固定電話についても、田園都市線開通後に予想される電話需要の増加に対処するため、当社は1965年9月、日本電信電話公社関東通信局に協力を要請し、同局は回線の増強と電話局の新設を計画した。しかし増強計画の完成までは歳月を要するため、当初はもっぱら公衆電話の設置で賄った。多摩田園都市内の電話局設置は、可搬形（トレーラー方式）の仮設を除けば、1967年10月の長津田局開局が最初であった。

生活支援施設のなかでも、とくに困難な問題となったのが横浜市域における公立小中学校の誘致である。田園都市線溝の口～長津田間の延伸開業前の段階で、沿線の横浜市域は小学校8校（分校3校含む）と中学校3校、合計11校があった。これらは既存集落にあって大半は土地区画整理区域から遠く、収容能力にも限界があった。このため当社は横浜市に有償（時価）での学校用地買い上げを求めて学校設置を働きかけたが、市は当社による土地の無償提供を主張して協議は平行線をたどった。学童の増加により学校建設は待ったなしの状況であったが、市も逼迫する財政状況では当社の要望をそのまま承諾できない事情があったとされる（第4章参照）。当社としても土地区画整理組合で地区全体の利害を代表する立場上、組合の事業性確保の点からも安易に妥協できない事情があった。

当社は青葉台周辺での学童増加に対処するため、恩田第三地区内に設けていた学校予定地に、やむなく当社負担によりプレハブ校舎を建設し、これを横浜市に貸与する形をとった。こうして1966年6月に開校したのが、土地区画整理区域では初めての新設小学校となる田奈小学校つつじが丘分校である。横浜市が同地に本校舎を建てて、つつじが丘小学校として分離独立したのは1968年4月のことであった。その後も公団や県公社の集合住宅、一般住宅の建設が進むにつれて学童人口は急増し、当社による分校の仮設と横浜市による分校の分離独立が続いた。

横浜市と当社が問題解決への道筋を探りながら懸命の調整を図るなかで、1967年12月、五島昇社長と飛鳥田一雄市長のトップ会談が行われ、学校問題を含めた諸問題について話し合いを行う機関を設置することとなった。1968年1月に発足した多摩田園都市問題協議会では当面の課題である学校用地にかかわる協議を5回にわたって行い、同年6月に覚書を取り交わすに至った。それは、当面必要となる公立校9校分の用地の内、当社が先にプレハブ仮設した小学校2校の用地は当社が無償提供すること、今後建設する中学校2校の用地は無償提供できるよう努めること、残りの5校分の用地は、区画整理事業認可時の保留地価格で横浜市が代金を当社に支払うこと、などを骨子とするものであった。また、覚書を取り交わしたのち、横浜市と当社は次のような共同メッセージを発表した。

最近の地方財政の窮迫や鉄道の先行投資を軸とした民間開発の困難性など、その背景は簡単に妥協点を見出せるものではなかったが、双方、その立場を理解して、覚書を交換するに至った。今後共山積する問題には、開発の有意義な完成によって、住民生活の充実に努力したい。

このほか私立学校としては、学校法人桐蔭学園により1964年に高等学校、1966年に中学校、1967年に小学校が開校し、1964年には学校法人サレジオ学院により高等学校が開校した。大学・短期大学では、目黒区碑文谷に小・中学校、高等学校を開設していた学校法人トキワ松学園により1966年にトキワ松学園女子短期大学（現、横浜美術大学）が開校した。

また当社は、多摩田園都市に居を移した住民と古くからの住民との接点となるきっかけを作るため、住民相互の交流の場を設けることとし、駅前広場を利用した植木市や納涼星空市、青葉まつり、歳の市などを企画し、地元の協力を得て実施した。とくに盛況を博した植木市は恒例行事となり、田園都市線沿線の各所で開催された。